Правовой центр
юридические услуги в Миассе, Златоусте, Чебаркуле
8 (919)331-67-49
8 (908) 062-53-32
г. Миасс, ул. Романенко, 50а, 3 этаж, офис 14а.

Сделки с долями и комнатами подлежат нотариальной проверке.

19 мая 2016

Федеральный закон от 29.12.2015 года N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые правила регистрации для некоторых видов сделок. Статья 3 данного нормативного акта указывает:

- сделки продажи долей третьим лицам;

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;

- сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

- подлежат нотариальному удостоверению.

То есть, данные виды сделок будут проходить двойной контроль, так как проверка сделки Росреестром не отменяется. Возникает закономерный вопрос, а в чем необходимость этих мер? Государственный регистратор проверяет наличие установленного пакета документов, содержание договора, а также наличие зарегистрированных обременений на объект недвижимого имущества. Государственный регистратор может затребовать подтверждение подлинности документов в некоторых случаях. Таким образом, основной инструмент в такой работе – единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если в нем нет арестов или запретов, то препятствий для регистрации, по большому счету, нет. Мягко говоря, не понятно, какую еще дополнительную проверку может провести нотариус.

Среди специалистов бытует мнение, что эти правила возникли в результате деятельности нотариального лобби. Может и так. Ведь сделок таких много, а пошлина уплачиваемая нотариусу немаленькая. Статья 333.24 Налогового кодекса определяет: за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Таким образом, если стоимость отчуждаемого имущества составляет 500 000 рублей, то пошлина будет 2500 рублей. К этой сумме еще следует прибавить возможные расходы на нотариальное оформление различных заявлений.

Вместе с тем, органы Росреестра стали требовать нотариальное удостоверение сделок с индивидуально определенными комнатами. Это такие объекты, которые не являются долевой собственностью. Сами органы Росреестра выдают свидетельства на такие объекты без указаний на долевой статус. Не углубляясь в тонкости, можно сказать, что основной признак долевой собственности – это индивидуальная неопределенность права. Например, имея в собственности ½ долю в праве на двухкомнатную квартиру, вы не можете определить какой именно части этой квартиры вы являетесь собственником. Вы не можете нарисовать границу или даже произвольно занять одну из комнат. Все что возможно – это определить порядок пользования квартирой через суд. Но и в таком случае, суд определяет порядок пользования, а не передает в собственность какую-либо конкретную вещь. Можно договориться со всеми собственниками с тем, чтобы выделить доли в натуре. То есть, разделить квартиру на комнаты и установить право собственности на них. Тут даже сама формулировка «выделить в натуре» подсказывает, что образуется новая  индивидуально-определенная вещь.

Исходя из вышесказанного, напрашивается вывод, что требование прохождения нотариальной проверки сделок с комнатами без участия несовершеннолетних не соответствует нормам материального права. В российском законодательстве нет никаких указаний на то, что бы сделки с комнатами проходили нотариальное удостоверение. Специалист ГИПЦ задал вопрос на горячей линии Росреестра, на каком основании требуется нотариальное удостоверение сделок с комнатами. Ответ готовился долго и оказался довольно неожиданным. По мнению Росреестра, сделка с комнатой должна проходить нотариальное удостоверение на основании п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса. Содержание нормы: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации». Намек на то, что поскольку правила продажи комнаты такие, как и при продаже доли в праве, поэтому и собственность якобы долевая. С точки зрения юридической техники, это, мягко говоря, не совсем корректно.

Тем не менее, гораздо большее сомнение вызывает сама идея двойной проверки сделки. Тем более, проверяются не все обстоятельства связанные со сделкой.

В Городском информационно-правовом центре вы можете воспользоваться услугой юридической экспертизы чистоты сделки с недвижимым имуществом. Кроме проверки, которую проходит ваша сделка, специалист ГИПЦ устанавливает следующие обстоятельства:

- Наличие судебного спора касательно объекта (а так же спора о границах в случаях с земельными участками). Не всегда такой спор препятствует регистрации права. Вместе с собственностью вам может перейти и спор.

- Обстоятельства, касающиеся вопроса о прописанных лицах. Временно снятые с регистрационного учета лица могут попортить вам нервы даже спустя несколько лет после сделки. Так же важным является вопрос о том, нет ли среди продавцов лиц отказавшихся от приватизации и прописанных в интересующей квартире. Лицо, которое отказалось от приватизации, но прописанное сохраняет право пожизненного проживания в жилом помещении. И суд его не выселит, в отличии от случая со временно снятым с регистрационного учета.

- Не является ли интересуемый вас объект адресом массовой регистрации юр. лиц. В принципе, это не столь значимо, но лучше не попадать на такие адреса, ведь тратить нервы придется вам.

- Является ли субъект сделки (продавец) дееспособным. Есть ли к нему судебные требования со стороны супругов или бывших супругов.

По вопросам сопровождения сделок и услуг по юридической экспертизе чистоты сделки с недвижимым имуществом обращайтесь к специалисту ГИПЦ по телефонам в Миассе: 8(3513)591-590, 8(908)06-25-332, или запишитесь онлайн.  ВНИМАНИЕ: прием ведется только по ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЙ записи.

Анферов Е.В. 01.03.2015 г.

Все статьи

Поделиться:

Укажите номер телефона или E-mail и
получите обратный звонок в течение часа

Заполнение формы Вас ни к чему не обязывает.
Это бесплатно. Ваши личные данные не будут
нигде использоваться и не будут разглашены.

Напишите нам!

×